購物中心物業管理費如何定價

A. 物業費如何定價

物業費由各個城市的政府部門定價，現在的商品房物業費每平米1.5元-2.2元的普遍些。

B. 物業管理費定價有何標准

物業費分前期物業管理收費和正式物業管理收費。前期物業費的收費標准由房管部門負責對物業收費標准進行初審和批准。正式物業管理費由業主委員會、物業公司協商制定標准，或經過物業招投標形式來確定物業收費標准，並由業主大會表決通過。

1、前期物業費

收費標准由房管部門負責對物業收費標准進行初審和批准。

經房管部門批準的物業收費標准，由物業公司和開發商在前期物業管理合同中進行約定。並公示在物業規約、房屋銷售合同之中。
物業公司同時應將房管局核準的收費標准上方地方物價管理部門做收費備案，並取得備案通知書。部分地區在收費前還要去的《收費許可證》。

2、正式物業管理費

由業主委員會、物業公司協商制定標准，或經過物業招投標形式來確定物業收費標准，並由業主大會表決通過。

經業主大會通過的收費標准，由物業企業和業委會簽訂物業管理協議後，分別報房管部門和物價管理部門備案批准。 繼續由前期物業企業提供物業服務，且延續前期物業收費標準的，可以不再報物價管理部門備案。

物業收費標准由物業企業按照建設部《物業服務企業收費管理辦法》的規定，經過管理成本核算，加上企業利潤和稅金等綜合計算而來。物業企業在和開發商、業主委員會協商制定物業費標准時，應提交成本核算表等財務報告。而開發商和業委會有權對物業收費標准核算進行審計或平谷。

經適房、兩限房、房改房、拆遷安置房的物業費由物業管理企業按照政府指定價格標准收取費用。因增加公共設備設施導致費用增加的，需向房屋主管部門申報。

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根據《物業服務企業收費管理辦法》

第二條本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第六條物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。

第七條物業服務收費實行政府指導價的，有定價許可權的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標准等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，並定期公布。具體收費標准由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

C. 大型商場物業管理費收取多少為合理

這要看你們雙方租賃協議的約定，租金中是否含有物業服務費，如含就不用單回獨繳納了答，如果不含物業服務費，雙方另行協商約定，一般而言商業物業服務費比住宅要高好多，具體看你所處城市的物價水平了，另外物業費單價是需要到物價局進行備案登記的，否則收取不合法

D. 商業物業費收取標准有哪些詳解商業物業收費

編者按：招商時，為了拿到一個好位置，商家們爭先恐後，好不熱鬧。而一旦正式入駐之後，隨之而來的高額物業費卻讓他們對之前的沖動萌生出了一絲後悔。商業物業是如何收費的呢？小編為您整理了相關知識。「商業物業」在物業管理行業內通常泛指：除住宅物業之外的如購物中心、寫字樓、酒店( 服務式公寓 ) 、展覽館、運動場等直接用於商業用途的建築。在眾多的商業物業管理中，要數購物中心的管理和操作難度為最大。由此也引出了購物中心管理成本的不確定性和管理費標准擬定困難的問題。一、物業費的高低取決於市場的需求同樣的商圈，同樣性質的商業物業在物業費上卻有著差距，這樣的情況確實存在。要說這一現象出現的原因，我們必須先明白決定物業費高低的因素有哪些。按照慣例，物業費的高低與物業服務質量以及服務的標准成正比。其實，除此之外，影響到物業費用的因素還有很多。根據商業項目建築標準的不同，物業費可能會發生相當大的變化。舉例來說，建材就是一個方面。現在，很多新建的商業地產項目在建設中都會選擇大量運用石材、大理石等建材。外觀上確實為整個項目增色不少，但同樣的，這類商業項目的後期物業管理費也高了。保養方面的難度直接增加了環境養護的成本。另一方面，在公共環境、尤其是空調方面的日常維護中的必需物資的價格上漲也直接導致了物業費的上升。即使有些項目採用了節能空調，結果仍然如此。因為節能空調的能耗、包括日常管理中的人工費用雖然減少了，但相對的機器的維護費用卻是大大提升。如此一來，反映到物業費上可能會不降反升。二、購物中心管理費定價方法 雖然准確確定購物中心的管理費標准需要顧及各種因素、條件，這一系列依據需要進行認真細致的評估分析，要真正做出來不輕易，但不作出評估而定價則風險更大。一方面，可能因定價不準（太低）輕易造成日後管理費不足，引發操作困難的危機；另一方面，若定價不準（太高）導致脫離市場，降低了商業競爭力令招商失敗。下面的方法是目前行業內比較常用的一種操作： 先選定一個參比對象（所選對象的條件要比擬定價目標稍高），根據參比對象的現行管理費標准、已往的歷史盈利水平（可以通過稅收資料測算）定出擬定標準的上限： （現行管理費標准） — （年盈利均值） + （計劃利潤） = （擬定管理費區間上限） 而後將參照對象與擬定標準的購物中心在地理位置、所在區域、市場定位、設施配套、公共面積、服務標准、人力資源成本、建設規模、建築特點和建築用材等各方面進行比照，確定調整系數，計算出實際收費的標准。 上述操作雖然簡單，但可能會因為各種原因在環節中引入了系統誤差，使計算結果的准確度受到不同程度的影響。為把結果定製得更精確、合理，可以利用科學的手段、方法，把比照結果做成表格，對有關數據（數據可用時間序列數據：時間序列數據是由影響成本的每個變數在特定市場上逐期的觀察數據所組成；或橫斷面數據：來自許多市場在同一時點上的信息。數據可來自調查、市場實驗或各種現成的來源，如企業的歷史記錄或政府的出版物）資料分析評估（可用最小二乘回歸估計技術），而後按不同的權重估算出調整系數，最終定出管理費的執行標准。

E. 商業物業管理費收費標准

商業物業管理費的收費標准一般各地實行的是市場價。也有需要到物價局備案的，要看您的地方規定。
收費標准與業態、所處的位置、管理標準的要求不同有很大差別，也和物業設施的配置狀況有關，並且與其他方面的收費（如面積計算方式、能源費分攤方式、空調費收取方式）相聯系。具體的內容和標准需要根據實際情況核定。

F. 商場物業管理費包括哪些費用在裡面

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。

2、物業共用部位、共用設施專設備的日常運屬行、維護費用。

3、物業管理區域清潔衛生費用。

4、物業管理區域綠化養護費用。

5、物業管理區域秩序維護費用。

6、辦公費用。

7、物業管理企業固定資產折舊。

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。

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物業管理公司物業管理費收入的高低直接與其收取標准及業務量大小有關。一般地講，物業管理費收取標准越高，則物業管理公司的收入就越高。

但是，物業管理費收取標准一方面要受國家有關政策法規的制約，不能亂收費；

另一方面，物業管理費收取標准還要受到用戶收入水平高低的限制，也要服從優質優價的原則，因此，物業管理費收取標準的確定要遵從一些原則：

第一，不違反國家和地方政府的有關規定。

第二，與用戶的收入水平相適應。要根據用戶的收入水平高低來確定，收費標准過高，用戶承受不了，也不容易取得用戶的支持，反之，收費標准過低，則物業管理公司賠本服務，這又違背市場規則。

G. 商場物業管理費如何計算

商業物業的物業服務費一般根據商品房買賣合同關於物業服務費標准及交納等相關條款的約定，或者根據業主大會委託業委會與物業企業簽訂的物業服務委託合同中的相關約定標准交費。

H. 物業管理費是怎麼定價的

試談商業物業管理費定價方法
摘要：「商業物業」在物業管理行業內通常泛指：除住宅物業之外的如購物中心、寫字樓、酒店 ( 服務式公寓 ) 、展覽館、運動場等直接用於商業用途的建築。在眾多的商業物業管理中，要數購物中心的管理和操作難度為最大。由此也引出了購物中心管理成本的不確定性和管理費標准擬定困難的問題。
一、影響購物中心管理費定價的因素
購物中心管理費標準的確定，除了上述各種因素的影響外，還受其地理位置、所在區域、市場定位、設施配套、公共面積、服務標准、人力資源成本（還有建設規模、建築特點和建築用材）等條件的制約。直接造成了管理成本（固定資產折舊、設備運行、設備設施維修保養、消耗用品、人力資源、行政開支等）的差異，造成了各購物中心管理費定價標準的較大區別。詳細分析上述各因素、條件，我們可清楚地明了它們在管理成本和定價標准中所佔據的不同權重比例。
1. 地理位置
由於各地區經濟基礎及發展水平不均衡，使各地對物業管理費的認同水平和承受能力存在很大差距。經濟較發達地區能認同、接受較高的水平；經濟落後或後開發地區則承受能力較低。例如廣州市區的購物中心與在珠三角周邊的購物中心對管理費的認同水平、承受能力就有很大差別，絕對值往往會達到 1/5 —— 1/2 的水平。除社會、經濟方面的問題外，氣候（嚴寒地區與亞熱帶地區）、基礎配套等客觀方面的因素也是不可忽略的。
2. 所在區域
由於人們的流動能力仍然有限，購物中心的幅射距離不足，雖然在同一城市或區域，但具體到不同的地域社區，群體的素質、結構不一樣（干擾消費意識、消費理念），環境條件的良莠有別，營商氛圍的強弱等都會直接影響商鋪的經濟價值和社會價值，從而導致對管理費標準的不同一性。如在廣州的天河、東山、越秀等區就與海珠、白雲區存在價差，幅度幾近 1/4 強。
3. 市場定位、設備配套
這關繫到購物中心的軟、硬體配套水平。通常地處低端消費群體的購物中心市場定位會較低，因為該目標群體的消費理念很實在，到購物中心的目的很直接，不會有太多的奢求，就算個別人認為不滿意也容易獲得諒解，故其管理成本能控制在較低水平。而在商業中心、高消費群體聚集區（如寫字樓、酒店及服務式公寓、游樂場、高檔住宅區）的購物中心（如廣州的麗柏、友誼、時代廣場）市場定位一般都稍高。為迎合目標消費群體的需求，這一類購物中心的軟硬體配套要完善、齊備、現代化、多樣性，場面上要營造出與商品檔次相匹配的環境。既然是高定位，就必須對如空調、電梯、裝飾、保潔、綠化、保安、交通、導購、功能配套等都作考究的設置和管理，各環節的運行方式均必須符合高端群體的消費標准。所有這些，都必然增加大量的人力、物力、財力消耗，令管理成本大大提高，物業管理企業就有必要對購
由於人們的流動能力仍然有限，購物中心的幅射距離不足，雖然在同一城市或區域，但具體到不同的地域社區，群體的素質、結構不一樣（干擾消費意識、消費理念），環境條件的良莠有別，營商氛圍的強弱等都會直接影響商鋪的經濟價值和社會價值，從而導致對管理費標準的不同一性。如在廣州的天河、東山、越秀等區就與海珠、白雲區存在價差，幅度幾近 1/4 強。
3. 市場定位、設備配套
這關繫到購物中心的軟、硬體配套水平。通常地處低端消費群體的購物中心市場定位會較低，因為該目標群體的消費理念很實在，到購物中心的目的很直接，不會有太多的奢求，就算個別人認為不滿意也容易獲得諒解，故其管理成本能控制在較低水平。而在商業中心、高消費群體聚集區（如寫字樓、酒店及服務式公寓、游樂場、高檔住宅區）的購物中心（如廣州的麗柏、友誼、時代廣場）市場定位一般都稍高。為迎合目標消費群體的需求，這一類購物中心的軟硬體配套要完善、齊備、現代化、多樣性，場面上要營造出與商品檔次相匹配的環境。既然是高定位，就必須對如空調、電梯、裝飾、保潔、綠化、保安、交通、導購、功能配套等都作考究的設置和管理，各環節的運行方式均必須符合高端群體的消費標准。所有這些，都必然增加大量的人力、物力、財力消耗，令管理成本大大提高，物業管理企業就有必要對購
物中心營運的邊際成本與邊際收益作合理、精確的測算並協調，管理費的定價標准就要根據現場的實際需要作相應的提高。
4. 公共面積
購物中心的管理費，主要的消化渠道之一在於對公共設施、公共區域的配套管理工作。對公共區域的管理要求和標准，將對物業管理費的佔用有直接的影響。就同一購物中心而言，單位公共面積的管理費耗用在標准確定的條件下是不變的，但其總量則隨著面積的增大而增加。既公共面積的增加，會使得購物中心的邊際成本、管理費標準的彈性變大。一般規律：市場定位較低的購物中心，公共面積會少些；市場定位較高的購物中心，公共面積相應會多些，所以管理費標准也會定得更高。
5. 服務標准
購物中心管理行業的服務標准在目前仍沒有制定出台，因此，現時購物中心的服務標准還未能統一定製，只停留在各購物中心物業管理企業（或業主）各自為政、自定規則、非常個性化的水平，同樣這也是造成管理費標准差異變大的重要原因之一。例如有的購物中心為了達到商業目的，提高特色服務水平強化商業競爭力，擴大社會知名度，不惜血本開拓出種種賣點服務 , 如為租戶員工開設食堂；公共洗手間免費提供手紙、干手器、洗手液；為顧客免費提供飲水；專設吸煙區；設置免費兒童樂園、托兒所；提供休閑閱覽室、托夫室等等，各出奇招不勝枚舉。凡此種種，無論是市場需求、地域標准還是個性化、人性化，都將直接反應到購物中心的管理成本上，對企業的邊際成本形成重大影響，造成管理費標準的嚴重偏離、大幅上下。
6. 人力資源成本
由於購物中心管理隸屬於物業管理行業，同屬於勞動力密集型企業，因此人力資源成本對管理費定價標准也佔有較大的權重。鑒於我國各地人均收入水平的不均衡，所以各購物中心的用人質量、勞動效率、薪酬標准、管理效能等等都存在差異，從而管理費標準的不統一性就形成了合理的空間。
二、購物中心管理費定價方法
雖然准確確定購物中心的管理費標准需要顧及各種因素、條件，這一系列依據需要進行認真細致的評估分析，要真正做出來不容易，但不作出評估而定價則風險更大。一方面，可能因定價不準（太低）容易造成日後管理費不足，引發操作困難的危機；另一方面，若定價不準（太高）導致脫離市場，降低了商業競爭力令招商失敗。下面的方法是目前行業內比較常用的一種操作：
先選定一個參比對象（所選對象的條件要比擬定價目標稍高），根據參比對象的現行管理費標准、已往的歷史盈利水平（可以通過稅收資料測算）定出擬定標準的上限：
（現行管理費標准） — （年盈利均值）
（計劃利潤） = （擬定管理費區間上限）
而後將參照對象與擬定標準的購物中心在地理位置、所在區域、市場定位、設施配套、公共面積、服務標准、人力資源成本、建設規模、建築特點和建築用材等各方面進行比照，確定調整系數，計算出實際收費的標准。
上述操作雖然簡單，但可能會因為各種原因在環節中引入了系統誤差，使計算結果的准確度受到不同程度的影響。為把結果定製得更精確、合理，可以利用科學的手段、方法，把比照結果做成表格，對有關數據（數據可用時間序列數據：時間序列數據是由影響成本的每個變數在特定市場上逐期的觀察數據所組成；或橫斷面數據：來自許多市場在同一時點上的信息。數據可來自調查、市場實驗或各種現成的來源，如企業的歷史記錄或政府的出版物）資料分析評估（可用最小二乘回歸估計技術），而後按不同的權重估算出調整系數，最終定出管理費的執行標准。

I. 商場物業費收取的標准

政府沒有指導價，因此由業主與物業公司商定。收費標准與服務標准相一致。根版據自己的標准來權定價，然後去物價局批的。

國務院《物業管理條例》第四十一條：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。