购物中心物业管理费如何定价

A. 物业费如何定价

物业费由各个城市的政府部门定价，现在的商品房物业费每平米1.5元-2.2元的普遍些。

B. 物业管理费定价有何标准

物业费分前期物业管理收费和正式物业管理收费。前期物业费的收费标准由房管部门负责对物业收费标准进行初审和批准。正式物业管理费由业主委员会、物业公司协商制定标准，或经过物业招投标形式来确定物业收费标准，并由业主大会表决通过。

1、前期物业费

收费标准由房管部门负责对物业收费标准进行初审和批准。

经房管部门批准的物业收费标准，由物业公司和开发商在前期物业管理合同中进行约定。并公示在物业规约、房屋销售合同之中。
物业公司同时应将房管局核准的收费标准上方地方物价管理部门做收费备案，并取得备案通知书。部分地区在收费前还要去的《收费许可证》。

2、正式物业管理费

由业主委员会、物业公司协商制定标准，或经过物业招投标形式来确定物业收费标准，并由业主大会表决通过。

经业主大会通过的收费标准，由物业企业和业委会签订物业管理协议后，分别报房管部门和物价管理部门备案批准。 继续由前期物业企业提供物业服务，且延续前期物业收费标准的，可以不再报物价管理部门备案。

物业收费标准由物业企业按照建设部《物业服务企业收费管理办法》的规定，经过管理成本核算，加上企业利润和税金等综合计算而来。物业企业在和开发商、业主委员会协商制定物业费标准时，应提交成本核算表等财务报告。而开发商和业委会有权对物业收费标准核算进行审计或平谷。

经适房、两限房、房改房、拆迁安置房的物业费由物业管理企业按照政府指定价格标准收取费用。因增加公共设备设施导致费用增加的，需向房屋主管部门申报。

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根据《物业服务企业收费管理办法》

第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

C. 大型商场物业管理费收取多少为合理

这要看你们双方租赁协议的约定，租金中是否含有物业服务费，如含就不用单回独缴纳了答，如果不含物业服务费，双方另行协商约定，一般而言商业物业服务费比住宅要高好多，具体看你所处城市的物价水平了，另外物业费单价是需要到物价局进行备案登记的，否则收取不合法

D. 商业物业费收取标准有哪些详解商业物业收费

编者按：招商时，为了拿到一个好位置，商家们争先恐后，好不热闹。而一旦正式入驻之后，随之而来的高额物业费却让他们对之前的冲动萌生出了一丝后悔。商业物业是如何收费的呢？小编为您整理了相关知识。“商业物业”在物业管理行业内通常泛指：除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店( 服务式公寓 ) 、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。在众多的商业物业管理中，要数购物中心的管理和操作难度为最大。由此也引出了购物中心管理成本的不确定性和管理费标准拟定困难的问题。一、物业费的高低取决于市场的需求同样的商圈，同样性质的商业物业在物业费上却有着差距，这样的情况确实存在。要说这一现象出现的原因，我们必须先明白决定物业费高低的因素有哪些。按照惯例，物业费的高低与物业服务质量以及服务的标准成正比。其实，除此之外，影响到物业费用的因素还有很多。根据商业项目建筑标准的不同，物业费可能会发生相当大的变化。举例来说，建材就是一个方面。现在，很多新建的商业地产项目在建设中都会选择大量运用石材、大理石等建材。外观上确实为整个项目增色不少，但同样的，这类商业项目的后期物业管理费也高了。保养方面的难度直接增加了环境养护的成本。另一方面，在公共环境、尤其是空调方面的日常维护中的必需物资的价格上涨也直接导致了物业费的上升。即使有些项目采用了节能空调，结果仍然如此。因为节能空调的能耗、包括日常管理中的人工费用虽然减少了，但相对的机器的维护费用却是大大提升。如此一来，反映到物业费上可能会不降反升。二、购物中心管理费定价方法 虽然准确确定购物中心的管理费标准需要顾及各种因素、条件，这一系列依据需要进行认真细致的评估分析，要真正做出来不轻易，但不作出评估而定价则风险更大。一方面，可能因定价不准（太低）轻易造成日后管理费不足，引发操作困难的危机；另一方面，若定价不准（太高）导致脱离市场，降低了商业竞争力令招商失败。下面的方法是目前行业内比较常用的一种操作： 先选定一个参比对象（所选对象的条件要比拟定价目标稍高），根据参比对象的现行管理费标准、已往的历史盈利水平（可以通过税收资料测算）定出拟定标准的上限： （现行管理费标准） — （年盈利均值） + （计划利润） = （拟定管理费区间上限） 而后将参照对象与拟定标准的购物中心在地理位置、所在区域、市场定位、设施配套、公共面积、服务标准、人力资源成本、建设规模、建筑特点和建筑用材等各方面进行比照，确定调整系数，计算出实际收费的标准。 上述操作虽然简单，但可能会因为各种原因在环节中引入了系统误差，使计算结果的准确度受到不同程度的影响。为把结果定制得更精确、合理，可以利用科学的手段、方法，把比照结果做成表格，对有关数据（数据可用时间序列数据：时间序列数据是由影响成本的每个变量在特定市场上逐期的观察数据所组成；或横断面数据：来自许多市场在同一时点上的信息。数据可来自调查、市场实验或各种现成的来源，如企业的历史记录或政府的出版物）资料分析评估（可用最小二乘回归估计技术），而后按不同的权重估算出调整系数，最终定出管理费的执行标准。

E. 商业物业管理费收费标准

商业物业管理费的收费标准一般各地实行的是市场价。也有需要到物价局备案的，要看您的地方规定。
收费标准与业态、所处的位置、管理标准的要求不同有很大差别，也和物业设施的配置状况有关，并且与其他方面的收费（如面积计算方式、能源费分摊方式、空调费收取方式）相联系。具体的内容和标准需要根据实际情况核定。

F. 商场物业管理费包括哪些费用在里面

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

2、物业共用部位、共用设施专设备的日常运属行、维护费用。

3、物业管理区域清洁卫生费用。

4、物业管理区域绿化养护费用。

5、物业管理区域秩序维护费用。

6、办公费用。

7、物业管理企业固定资产折旧。

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

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物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。

但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；

另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则：

第一，不违反国家和地方政府的有关规定。

第二，与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。

G. 商场物业管理费如何计算

商业物业的物业服务费一般根据商品房买卖合同关于物业服务费标准及交纳等相关条款的约定，或者根据业主大会委托业委会与物业企业签订的物业服务委托合同中的相关约定标准交费。

H. 物业管理费是怎么定价的

试谈商业物业管理费定价方法
摘要：“商业物业”在物业管理行业内通常泛指：除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店 ( 服务式公寓 ) 、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。在众多的商业物业管理中，要数购物中心的管理和操作难度为最大。由此也引出了购物中心管理成本的不确定性和管理费标准拟定困难的问题。
一、影响购物中心管理费定价的因素
购物中心管理费标准的确定，除了上述各种因素的影响外，还受其地理位置、所在区域、市场定位、设施配套、公共面积、服务标准、人力资源成本（还有建设规模、建筑特点和建筑用材）等条件的制约。直接造成了管理成本（固定资产折旧、设备运行、设备设施维修保养、消耗用品、人力资源、行政开支等）的差异，造成了各购物中心管理费定价标准的较大区别。详细分析上述各因素、条件，我们可清楚地明了它们在管理成本和定价标准中所占据的不同权重比例。
1. 地理位置
由于各地区经济基础及发展水平不均衡，使各地对物业管理费的认同水平和承受能力存在很大差距。经济较发达地区能认同、接受较高的水平；经济落后或后开发地区则承受能力较低。例如广州市区的购物中心与在珠三角周边的购物中心对管理费的认同水平、承受能力就有很大差别，绝对值往往会达到 1/5 —— 1/2 的水平。除社会、经济方面的问题外，气候（严寒地区与亚热带地区）、基础配套等客观方面的因素也是不可忽略的。
2. 所在区域
由于人们的流动能力仍然有限，购物中心的幅射距离不足，虽然在同一城市或区域，但具体到不同的地域社区，群体的素质、结构不一样（干扰消费意识、消费理念），环境条件的良莠有别，营商氛围的强弱等都会直接影响商铺的经济价值和社会价值，从而导致对管理费标准的不同一性。如在广州的天河、东山、越秀等区就与海珠、白云区存在价差，幅度几近 1/4 强。
3. 市场定位、设备配套
这关系到购物中心的软、硬件配套水平。通常地处低端消费群体的购物中心市场定位会较低，因为该目标群体的消费理念很实在，到购物中心的目的很直接，不会有太多的奢求，就算个别人认为不满意也容易获得谅解，故其管理成本能控制在较低水平。而在商业中心、高消费群体聚集区（如写字楼、酒店及服务式公寓、游乐场、高档住宅区）的购物中心（如广州的丽柏、友谊、时代广场）市场定位一般都稍高。为迎合目标消费群体的需求，这一类购物中心的软硬件配套要完善、齐备、现代化、多样性，场面上要营造出与商品档次相匹配的环境。既然是高定位，就必须对如空调、电梯、装饰、保洁、绿化、保安、交通、导购、功能配套等都作考究的设置和管理，各环节的运行方式均必须符合高端群体的消费标准。所有这些，都必然增加大量的人力、物力、财力消耗，令管理成本大大提高，物业管理企业就有必要对购
由于人们的流动能力仍然有限，购物中心的幅射距离不足，虽然在同一城市或区域，但具体到不同的地域社区，群体的素质、结构不一样（干扰消费意识、消费理念），环境条件的良莠有别，营商氛围的强弱等都会直接影响商铺的经济价值和社会价值，从而导致对管理费标准的不同一性。如在广州的天河、东山、越秀等区就与海珠、白云区存在价差，幅度几近 1/4 强。
3. 市场定位、设备配套
这关系到购物中心的软、硬件配套水平。通常地处低端消费群体的购物中心市场定位会较低，因为该目标群体的消费理念很实在，到购物中心的目的很直接，不会有太多的奢求，就算个别人认为不满意也容易获得谅解，故其管理成本能控制在较低水平。而在商业中心、高消费群体聚集区（如写字楼、酒店及服务式公寓、游乐场、高档住宅区）的购物中心（如广州的丽柏、友谊、时代广场）市场定位一般都稍高。为迎合目标消费群体的需求，这一类购物中心的软硬件配套要完善、齐备、现代化、多样性，场面上要营造出与商品档次相匹配的环境。既然是高定位，就必须对如空调、电梯、装饰、保洁、绿化、保安、交通、导购、功能配套等都作考究的设置和管理，各环节的运行方式均必须符合高端群体的消费标准。所有这些，都必然增加大量的人力、物力、财力消耗，令管理成本大大提高，物业管理企业就有必要对购
物中心营运的边际成本与边际收益作合理、精确的测算并协调，管理费的定价标准就要根据现场的实际需要作相应的提高。
4. 公共面积
购物中心的管理费，主要的消化渠道之一在于对公共设施、公共区域的配套管理工作。对公共区域的管理要求和标准，将对物业管理费的占用有直接的影响。就同一购物中心而言，单位公共面积的管理费耗用在标准确定的条件下是不变的，但其总量则随着面积的增大而增加。既公共面积的增加，会使得购物中心的边际成本、管理费标准的弹性变大。一般规律：市场定位较低的购物中心，公共面积会少些；市场定位较高的购物中心，公共面积相应会多些，所以管理费标准也会定得更高。
5. 服务标准
购物中心管理行业的服务标准在目前仍没有制定出台，因此，现时购物中心的服务标准还未能统一定制，只停留在各购物中心物业管理企业（或业主）各自为政、自定规则、非常个性化的水平，同样这也是造成管理费标准差异变大的重要原因之一。例如有的购物中心为了达到商业目的，提高特色服务水平强化商业竞争力，扩大社会知名度，不惜血本开拓出种种卖点服务 , 如为租户员工开设食堂；公共洗手间免费提供手纸、干手器、洗手液；为顾客免费提供饮水；专设吸烟区；设置免费儿童乐园、托儿所；提供休闲阅览室、托夫室等等，各出奇招不胜枚举。凡此种种，无论是市场需求、地域标准还是个性化、人性化，都将直接反应到购物中心的管理成本上，对企业的边际成本形成重大影响，造成管理费标准的严重偏离、大幅上下。
6. 人力资源成本
由于购物中心管理隶属于物业管理行业，同属于劳动力密集型企业，因此人力资源成本对管理费定价标准也占有较大的权重。鉴于我国各地人均收入水平的不均衡，所以各购物中心的用人质量、劳动效率、薪酬标准、管理效能等等都存在差异，从而管理费标准的不统一性就形成了合理的空间。
二、购物中心管理费定价方法
虽然准确确定购物中心的管理费标准需要顾及各种因素、条件，这一系列依据需要进行认真细致的评估分析，要真正做出来不容易，但不作出评估而定价则风险更大。一方面，可能因定价不准（太低）容易造成日后管理费不足，引发操作困难的危机；另一方面，若定价不准（太高）导致脱离市场，降低了商业竞争力令招商失败。下面的方法是目前行业内比较常用的一种操作：
先选定一个参比对象（所选对象的条件要比拟定价目标稍高），根据参比对象的现行管理费标准、已往的历史盈利水平（可以通过税收资料测算）定出拟定标准的上限：
（现行管理费标准） — （年盈利均值）
（计划利润） = （拟定管理费区间上限）
而后将参照对象与拟定标准的购物中心在地理位置、所在区域、市场定位、设施配套、公共面积、服务标准、人力资源成本、建设规模、建筑特点和建筑用材等各方面进行比照，确定调整系数，计算出实际收费的标准。
上述操作虽然简单，但可能会因为各种原因在环节中引入了系统误差，使计算结果的准确度受到不同程度的影响。为把结果定制得更精确、合理，可以利用科学的手段、方法，把比照结果做成表格，对有关数据（数据可用时间序列数据：时间序列数据是由影响成本的每个变量在特定市场上逐期的观察数据所组成；或横断面数据：来自许多市场在同一时点上的信息。数据可来自调查、市场实验或各种现成的来源，如企业的历史记录或政府的出版物）资料分析评估（可用最小二乘回归估计技术），而后按不同的权重估算出调整系数，最终定出管理费的执行标准。

I. 商场物业费收取的标准

政府没有指导价，因此由业主与物业公司商定。收费标准与服务标准相一致。根版据自己的标准来权定价，然后去物价局批的。

国务院《物业管理条例》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。